Q1、住宅類房地產(chǎn)和機器設備類抵質(zhì)押物的回收評估思路是什么？
A：在分析抵質(zhì)押住宅和機器設備的回收問題時，首先判斷抵質(zhì)押的有效性，然后依據(jù)不同的抵質(zhì)押物類型和評估條件、回收方案采取不同的估值方法，并結(jié)合影響抵質(zhì)押物變現(xiàn)金額和變現(xiàn)時間的各種因素，判斷其可能的回收金額和回收時間。
Q2、如何判斷抵質(zhì)押的有效性？
A：抵質(zhì)押的有效性主要從以下幾個方面進行判斷：
1、判斷主債權是否有效。
2、判斷抵質(zhì)押物是否符合法律規(guī)定且權屬是否清晰。
3、抵押合同是否以書面形式訂立且合法有效、抵質(zhì)押登記手續(xù)是否齊備，抵押權是否依法設立，且處于法律訴訟時效內(nèi)。
Q3、住宅類房地產(chǎn)和機器設備類抵質(zhì)押物的回收估值方法有哪些？
A：一般使用市場法和成本法評估抵質(zhì)押物回收價值。
市場法的基本思路是選取近期在正常市場條件下，交易雙方自愿、公平達成交易的相似案例的單價作為受評抵質(zhì)押物的基準單價，在此基礎上考慮必要的調(diào)整因素進行價格修正，從而得出抵質(zhì)押物的回收價值。對于住宅類房地產(chǎn)而言，調(diào)整因素主要考慮選取的可比案例與受評抵押房產(chǎn)在面積、朝向、戶型、樓層、剩余使用年限、裝修情況、物業(yè)管理、周邊配套等方面的差異，對基準單價進行修正。對于機器設備而言，調(diào)整因素主要考慮技術狀態(tài)、使用情況、生產(chǎn)效率、所處地域、市場供需、經(jīng)濟環(huán)境、交易市場類型、處置時間要求等特殊交易條件。
用成本法評估機器設備類抵質(zhì)押物的基本思路是從機器設備重置成本中扣減實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值來獲得被評估機器設備的價值。其中，實體性貶值是指機器設備因使用磨損和自然損耗造成的貶值；功能性貶值是指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失；經(jīng)濟性貶值是由于外部經(jīng)濟環(huán)境的變化引起的貶值。
Q4、對住宅類房地產(chǎn)和機器設備類抵質(zhì)押物變現(xiàn)回收有影響的特殊因素有哪些？
A：實務中一般有以下幾個特殊因素影響抵質(zhì)押物的回收估值或回收時間：
1、宏觀層面須考慮區(qū)當?shù)氐挠蚪?jīng)濟景氣度影響和區(qū)域司法環(huán)境影響。
2、抵質(zhì)押物所有人涉及刑事訴訟案件須考慮對抵質(zhì)押物回收價值的影響，以及押品查封對回收時間的影響，以及刑事賠償金額對押品回收價值的影響。
3、抵質(zhì)押物被其他債權人首封：根據(jù)高法最新司法解釋規(guī)定，已進入其他法院執(zhí)行程序的債權對查封財產(chǎn)有順位在先的擔保物權、優(yōu)先權，自首先查封之日起已超過60日，且首封法院尚未就該查封財產(chǎn)發(fā)布拍賣公告或者進入變賣程序的，優(yōu)先債權執(zhí)行法院可以要求將該查封財產(chǎn)移送執(zhí)行。
4、對于住宅類房地產(chǎn)抵押物，還須考慮以下因素的影響：
（1）租賃影響：如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，同時在處置抵押物時，承租人享有優(yōu)先購買權；如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對抵押物買受人不具有法律效力。
（2）特殊的房產(chǎn)類型：可能存在處置受限、需要補交土地出讓金、有價無市等情況。比如職工購買公有住宅（即房改房）、經(jīng)濟適用住房（含集資房）、“小產(chǎn)權房”等。
5、對于機器設備抵質(zhì)押物而言，須考慮以下因素的影響：
（1）機器設備的可控性及回收的可實現(xiàn)難度：動產(chǎn)的擔保方式有抵押和質(zhì)押兩種，質(zhì)押是在出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時確立質(zhì)權，而抵押時抵押人不轉(zhuǎn)移動產(chǎn)的占有。因此抵押后債務人在仍可繼續(xù)使用抵押的機器設備，當債務人有意將機器設備轉(zhuǎn)移、挪用甚至出售時，債權人可能無法定位或處置押品，導致抵押權無法實現(xiàn)。
（2）機器設備的特殊類型情況：可能存在專用性較強、無市場交易、機器過度使用、過剩行業(yè)長期閑置設備等情況。比如專用性較高的機器設備，或根據(jù)特定的用途自行設計制造的設備，其通用性相對較差，在市場上實現(xiàn)交易難度較大；過度使用的機器設備的回收價值可能嚴重低于正常評估價值；閑置的設備可能存在加速貶值或未來重啟所需的成本費用較高，等等。
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