緊繃的資金鏈
作為穩(wěn)定北京房價水平“基石”的自住房在問世半年后，卻遭遇尷尬局面。北京首批自住房出現(xiàn)棄購潮，個別項目棄購率高達(dá)20%。穩(wěn)定房價的作用還未來得及徹底發(fā)揮，就不得不面對周邊商品房定價低于自住房的情況。
據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，全國房地產(chǎn)銷售萎縮、地產(chǎn)商拿地速度放緩，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42019億元，同比名義增長14.1%，增速明顯回落。
“目前市場情緒低迷、庫存高企且仍處在不斷上升的趨勢中，再加上開發(fā)商面臨財務(wù)困境，很可能會在"金九銀十"到來之前加快周轉(zhuǎn)，因此房價的下行壓力可能還將逐漸加大。”瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，從市場價格情況分析，受銷售回款受阻、企業(yè)資金鏈趨緊以及去庫存壓力增加的影響，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)準(zhǔn)備采取其他的市場策略。
據(jù)不完全統(tǒng)計，從2013年下半年至今，四大資產(chǎn)管理公司已向11家上市公司及其旗下的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資超過120億元。這一規(guī)模，實際上已經(jīng)相當(dāng)于甚至超過國有大銀行每年在開發(fā)貸上的增量。
一位不愿透露姓名的四大資產(chǎn)管理公司高級管理人員告訴本報記者，開發(fā)貸是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，資產(chǎn)公司收購的是問題資產(chǎn)，比如不能按時收回的應(yīng)收賬款，包括房地產(chǎn)應(yīng)收賬款。從資產(chǎn)管理公司的數(shù)字可以看出，目前房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)在急劇增加。
為房地產(chǎn)接盤
在處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的問題上，美國應(yīng)該更有發(fā)言權(quán)。早在上個世紀(jì)80年代初到90年代中期，美國商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)問題就相當(dāng)嚴(yán)重。由于受到金融危機(jī)和利率波動影響，美國有問題的商業(yè)銀行達(dá)到1400多家，從1980年到1994年有1295家儲蓄和貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)或面臨破產(chǎn)，各種金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)高達(dá)7000多億美元。
對于美國不良資產(chǎn)公司接盤后如何操作，本報記者采訪了輿圖投資咨詢公司行業(yè)研究員嚴(yán)哲銘。他表示：“主要有兩種方式，第一是經(jīng)營性收購美國不良資管一般都配備了專業(yè)團(tuán)隊來運(yùn)作此類投資，例如，收購老舊寫字樓后，進(jìn)行二次裝修，請專業(yè)物業(yè)管理，并對商鋪進(jìn)行租賃營銷，這是一種增加附加值的投資方法，能提供更好的服務(wù)、產(chǎn)品，吸引更多的客戶，從而創(chuàng)造強(qiáng)勁的現(xiàn)金流；第二就是購買并持有，等待升值，多見于私人投資的住宅市場。第一種運(yùn)作方法專業(yè)性要求更高，對實體經(jīng)濟(jì)也更有益。”對于如何可以挖掘更多的利潤空間，嚴(yán)哲銘表示：“這要從房地產(chǎn)的特征來說明。首先，相對于其他投資產(chǎn)品，不動產(chǎn)的流動性差，導(dǎo)致估值不確定，市場短期定價能力低；其次，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，"投資－運(yùn)營－出售"的較長周期性抑制了市場價格的短期波動。如果對于商業(yè)地產(chǎn)有較好的運(yùn)營能力，只要收購時的估值處于合理水平，項目成功的概率還是比較大的；最后，通過一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊，使用科學(xué)的調(diào)研方法、估值模型來進(jìn)行分析，后期執(zhí)行好運(yùn)營和銷售策略。歸根結(jié)底，房地產(chǎn)抄底是一種人才競爭。”
對于中國現(xiàn)在如何把房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)挖掘出更大的價值，嚴(yán)哲銘認(rèn)為，現(xiàn)在國內(nèi)主要的房地產(chǎn)企業(yè)還處在國際化實踐的初期，在當(dāng)前歐洲經(jīng)濟(jì)低迷的背景下，應(yīng)該主動去試水抄底，只要能夠把投資風(fēng)險控制在合理的范圍內(nèi)，即使失敗了，也可以積累跨境地產(chǎn)收購的經(jīng)驗，把隊伍鍛煉起來，以期在下一波的機(jī)遇窗口期抓住機(jī)會。
（資料來源：中國經(jīng)濟(jì)時報；作者：曹鳴一）
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